In tanti mi chiedono di voler fare un investimento per comprare un dammuso da ristrutturare per poi metterlo a reddito affittandolo come casa vacanze.
Quindi ho deciso di trascrivere la mia risposta perché può sempre essere utile. Ovviamente è il mio pensiero che non vuole contraddire né convincere nessuno. Non ho mai letto un articolo che dice il contrario e nemmeno uno che potrei citare come fonte. Se lo ritieni puoi condividerlo con chi ritieni che ne possa avere bisogno, altrimenti puoi ignorarlo e rigar dritto per la tua strada.
Che cos’è un investimento immobiliare?
Secondo il dizionario è “il collocamento di un capitale in attività e acquisti che ne determinino l'aumento”.
Che cos’è un dammuso?
Un pianoterra indipendente o il basso di una casa, generalmente con una muratura in pietra a vista, un po’ buio perché, oltre alla porta di ingresso, non ha finestre e spesso umido in quanto ubicato in zone poco soleggiate e direttamente costruito sulla terra.
Se decidi di investire in un tipico dammuso di 50 metriquadri, oggi (fra valore dell’immobile, spese di agenzia e notaio) lo paghi circa 30 mila euro, lo restauri senza esagerare con rifiniture superiori alla media con 40 mila e lo arredi con 10 mila. Alla fine avrai speso 80 mila euro.
Il tipico dammuso in genere ospita tra 2 e 4 persone a seconda la grandezza. La tariffa media di riferimento è 50 euro a notte. Considerando un’occupazione annuale media di 120 notti, sono 6 mila euro di incasso lordo. A questo importo vanno detratte le spese di gestione (se affidate a terzi ammontano a circa la metà). Su quello che resta va applicata un’imposta minima del 20%, quindi 600 euro. Da ciò che resta, 2400, vanno detratte energia, gas, tasi, acquedotto, imu. Cosa rimane? Tra i 1000 e i 1500 euro.
Qualcuno potrebbe dire che il 50% di spese di gestione per l’ospitalità sono tante.
L’alternativa è gestirlo direttamente, pagando a parte la signora delle pulizie, le spese di lavanderia e impiegando il vostro tempo nella gestione dell’ospite: arrivi, partenze, assistenza durante il soggiorno, gestione dei check-in (registrazioni alla questura, gestione fiscale, gestione commerciale (Booking, Airbnb ecc.), gestione dei check-out ecc. Diventa un lavoro vero e proprio, ma ti assicuro che non è il caso di coloro che mi hanno chiesto di voler fare un investimento.
Adesso, dopo questo breve calcolo, prova a immaginare le spese di manutenzione e mantenimento che un immobile richiede per essere sempre idoneo e perfetto ad ospitare: una volta una lampada da sostituire, altre volte un accessorio, passa il tempo e bisogna tinteggiare, poi può capitare che bisogna sostituire la pompa dell’acqua, la manutenzione all’aria condizionata (un carico di gas ogni 3 anni circa), un box doccia da sostituire.
Può considerarsi ancora un investimento?
A questo punto un paio di domande te li devi porre.
Sei sicuro che il dammuso è il posto in cui tu vorresti andare in vacanza?
Porteresti la tua famiglia o la tua compagna per una fuga romantica in un tipico dammuso?
Rileggi sopra, tra le prime righe, dove spiego cos’è un dammuso.
Se non hai le risposte, pensaci bene dopo aver risposto alle domande.
Se in passato questa tipologia di strutture ha funzionato forse è perché l’offerta era povera di altro, quindi chi voleva soggiornare in questi luoghi non trovava alternative.
Il miglior modo per chiamare un’operazione del genere è “voglio avere una casetta tipica di proprietà da abitare di tanto in tanto” piuttosto che voglio fare un investimento che mi renda.
Un acquisto del genere non rende proprio niente. Si ripaga solo ciò che consuma. In una parola si automantiene.
Il mio suggerimento è di parlare con le persone giuste che lavorano nel settore dell’ospitalità, meglio se extra alberghiero, e non solo con gli agenti immobiliari, il cui unico scopo è far vendere la casa al proprietario e farla acquistare a te che pensi di fare un investimento.
Se vuoi acquistare un dammuso le tue motivazioni devono essere altre: amore per il luogo, sensibilità verso il recupero, voglia di mettere radici in un paese, un regalo da farti o da fare, disponibilità economica senza nessuna pretesa di ritorni. Parlatemi di tutto, ma non di investimento.
